Over het realiseren van de twee nog ontbrekende woontorens in de Overkampzone zijn afspraken gemaakt. De grond voor één van deze woontorens is in juli 2018 afgenomen door de ontwikkelaar, inmiddels is de bouw gestart. De afspraak is om na verkoop van 80% van toren 2, eveneens te starten met de verkoop van toren 3. Vanwege een verdergaande concentratie in Sliedrecht en Gorinchem is met Stichting Yulius overeengekomen de vrijkomende locaties gelegen binnen het Gezondheidspark aan te wenden voor woningbouw. De gemeente zal hierin faciliteren. Voor wat betreft de Middenzone wordt ingezet op een actieve woonontwikkeling; Eind 2018 wordt een aantal relevante producten ter besluitvorming aangeboden. |
Datum rapportage | September 2018 |
Portefeuillehouder | P.H. Sleeking |
Doelstelling / beoogd resultaat project
De huidige doelstelling is het realiseren van een tweetal woontorens in de Overkampzone (in totaal circa 100 woningen) en (gestapeld) wonen in het hogere segment in de Middenzone en ter plaatse van Yulius. De Middenzone krijgt een zodanig programma dat de thema’s sport en zorg worden versterkt. Hierbij heeft de woonfunctie inmiddels een accent. |
Actuele ontwikkelingen
Wat gaan we nog doen?
Activiteit | Fase | Planning | Benodigd |
Heroriëntatie m.b.t. de Middenzone | Initiatiefase | 2018 | € 144.944 |
Marktconsultatie | Initiatiefase | 2018 | |
Planontwikkeling | Voorbereiding | 2019 | |
Start bouw woningen Overkampweg, fase 2 | uitvoering | 2018 | € 555.204 |
Start bouw woningen Overkampweg, fase 3 | uitvoering | 2019 | |
Berekende rente en kostenstijging | € 0 | ||
Totaal benodigd budget | € 700.148 |
Op de Overkampweg is nu gestart met de realisatie van woontoren 2 door AM Wonen. Zodra 80% van de appartementen in Toren 2 zijn verkocht zal ook de verkoop van Toren 3 starten. Aan de invulling van de Middenzone wordt nu gewerkt wat uiteindelijk zal moeten resulteren in een aantal kaderstellende documenten die in het 4e kwartaal van 2018 in besluitvorming worden gebracht. uiteindelijk zal in 2019 de aanbestedingsprocedure gestart worden om een ontwikkelende partij te kunnen selecteren.
Wat hebben we al gedaan?
Tot nu toe gerealiseerd
| Totaal | Totaal |
Reservering | Uitgaven | |
4.537.413 | 3.837.265 | |
Totaal budget nog beschikbaar (restant reservering) | 700.148 | |
Ondertekening SOK; archeologisch onderzoek; sloop tennishal; parkeergarage sportzone; regionaal politiebureau; tunnel Karel Lotsyweg; onderhandelingen marktpartijen en provincie Zuid-Holland-Zuid. | ||
Nieuwbouw GGD en ASZ; Nieuwbouw Sportboulevard; oplevering eerste woontoren Overkampweg nieuwbouw hostel. | ||
Communicatie
Behoudens met direct betrokken partijen vindt op dit moment geen communicatie plaats.
Wel is de omgeving geïnformeerd over de toekomstige ontwikkeling rond de locaties van Yulius.
Financiën en risico's
Actuele raming en dekking
De beëindiging van de samenwerking met Multi en het ASZ en het niet langer nastreven van de oorspronkelijk beoogde ontwikkeling van de Middenzone, heeft gevolgen gehad voor de grondexploitatie. De grondexploitatie van het totale gebied is afgesloten en er is verlies genomen (raadsvoorstel 1321402; raadsbesluit 17-2-2015).
Voor de resterende ontwikkeling in het gebied is een grondexploitatie voor alleen de Overkampzone in de plaats gekomen. Het betreft de gronduitgifte voor drie woontorens aan ontwikkelaar AM en de inrichting van het omliggende terrein aan de Overkampzone.
De toekomstige invulling van de Middenzone wordt op dit moment nader bepaald. Daarom zijn de gronden in de Middenzone opgenomen als strategische grondvoorraad (niet in exploitatie genomen gronden). Om onderzoek te doen naar de toekomstige ontwikkeling van de Middenzone en de mogelijke vormen van samenwerking met het ASZ is door de raad op 25 november 2014 een voorbereidingskrediet van € 175.000 beschikbaar gesteld. 28 oktober 2015 is een aanvullend krediet van € 100.000,- verstrekt bij de voorlopige prognose van het grondbedrijf. Om de ontwikkeling van de Middenzone voor te bereiden (producten: ruimtelijk functioneel kader, een beeldkwaliteitsplan, het programma, een grond- en parkeerexploitatie, een gronduitgiftestrategie en een voorontwerp bestemmingsplan) is het 1e kwartaal van 2018 een nieuw voorbereidingskrediet verstrekt van € 317.000. Het voorbereidingskrediet komt ten laste van de exploitatie in voorbereiding voor de Middenzone. De kosten worden gedekt door grondverkopen binnen de nog te openen grondexploitatie.
Samenvatting grondexploitatie Gezondheidspark Overkampzone per 1-1-2018 | |||||
Kosten | Gerealiseerde kosten (incl. rente en winstneming) | € 4,5 mln. | |||
Nog te realiseren kosten | € 0,4 mln. | ||||
Totale kosten (incl. rente en winstneming) | € 4,9 mln. | ||||
Opbrengsten | Gerealiseerde opbrengsten | € 2,3 mln. | |||
Nog te realiseren opbrengsten | € 4,0 mln. | ||||
Totale opbrengsten | € 6,3 mln. | ||||
Saldo | Boekwaarde per 1-1-2018 | € 2,2 mln. | |||
Gerealiseerde winstneming | € 0,7 mln. | ||||
Eindwaarde per 31-12-2020 | € 1,5 mln. | ||||
Netto contante waarde per 1-1-2018 | € 1,4 mln. | ||||
Samenvatting exploitatie in voorbereiding Gezondheidspark Middenzone per 1-1-2018 | |||||
Kosten | Gerealiseerde kosten | € 0,4 mln. | |||
Nog te realiseren kosten | € 0,2 mln. | ||||
Totale kosten | € 0,6 mln. | ||||
Opbrengsten | Gerealiseerde opbrengsten | € 0 mln. | |||
Nog te realiseren opbrengsten | € 0 mln. | ||||
Totale opbrengsten | € 0 mln. | ||||
Saldo | Boekwaarde per 1-1-2018 | € 0 mln. | |||
Rente-effect | € 0 mln. | ||||
Eindwaarde per 31-12-2018 | € - 0,6 mln. | ||||
Netto contante waarde per 1-1-2018 | € - 0,6 mln. |
Netto Contante Waarde grondexploitatie
Prognose 2017 Overkampzone 2.000.000
Prognose 2018 Overkampzone 1.400.000
Mutatie 600.000
In 2017 is conform BBV richtlijnen voor € 0,7 mln. aan tussentijdse winstgenomen in de grondexploitatie. Hierdoor is het saldo op netto contante waarde per 1-1-18 verlaagd ten opzichte van de prognose 2017. Gecorrigeerd voor winstneming bedraagt het resultaat van de grondexploitatie Overkampzone € 2,1 mln. positief.
Liquiditeitenplanning
Risico's en beheersmaatregelen
Nummer | Risico's | Beheersmaatregel |
|---|---|---|
1 | Vertraging gronduitgifte Overkampzone. | Sturen op nakoming overeenkomst AM Wonen. Er zijn aanvullende afspraken gemaakt ten aanzien van afname van de gronden. |
2 | Afwijking kosten bouwrijp maken en inrichting openbare ruimte. | Bewaken budgetten grondexploitatie. Tijdig actualiseren civieltechnische ramingen. |
3 | ||
4 | ||
5 |
Kaders en uitgangspunten
Contractuele kaders
Grondposities: De gemeente is, met uitzondering van de gronden van Yulius, eigenaar van alle nog uit te geven gronden binnen het plangebied, behoudens een klein perceel waarop een trafo staat (wordt mogelijk ingepast in programma).
Het project bestaat uit een Sportboulevard, Ziekenhuiszone, Middenzone, Overkampzone en Yulius.
Overeenkomst(en)
Samenwerkingsovereenkomst Gezondheidspark Dordwijk (SOK) d.d. 22 november 2004: beëindigd juni 2018.
Samenwerkingsovereenkomst Gezondheidspark Dordrecht (SOK) d.d. 26 oktober 2005: beëindigd juni 2018.
Ontwikkel- en Realiseringsovereenkomst Overkampzone (ROK) d.d. 9 oktober 2007: de contractuele positie in deze overeenkomst van het Albert Schweitzer ziekenhuis is door de gemeente overgenomen op basis van de Overeenkomst contractoverneming d.d. juni 2018.
Betrokken private partijen
Realisatie overeenkomst (ROK) met AM Wonen B.V. (AM Wonen)
Bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan.
Bestemmingsplan: Zal worden geënt op de huidige situatie, in samenhang met de toekomstige kaderstelling.
Stedenbouwkundig programma: Is herzien, wordt onderdeel van de dialoog met de nog te selecteren marktpartijen.
Scope
Bij het Gezondheidspark (GZP) is aanvankelijk ingezet, met een samenwerkingsverband tussen gemeente, het Albert Schweitzer ziekenhuis (ASZ) en een marktpartij, op het versterken van de stedelijke structuur op het gebied van sport en zorg, ondersteund door een meer commercieel gericht programma en woningbouw. De zorg- en sportzone zijn gerealiseerd, de invulling van het commerciële programma is om meerdere reden achtergebleven en heeft zich beperkt tot de realisatie van één van de beoogde drie woontorens in de Overkampzone. Ontwikkeling van de Middenzone ligt al geruime tijd stil, inmiddels is het macro economisch perspectief meer positief ingekleurd en krijgt de ambitie van Dordrecht en de Drechtsteden, zoals verwoord in de groeistrategie voor de Drechtsteden, steeds meer gestalte. In het bijzonder voor het onderdeel wonen is een forse taakstelling van meer dan 10.000 woningen opgenomen. Deze taakstelling zal verspreid over de stad gestalte moeten krijgen; het Gezondheidspark kan hierin een wezenlijke bijdrage leveren. Inmiddels is de contactuele relatie met het ASZ en de overige betrokken partijen beëindigd en is de (voorbereiding van) de ontwikkeling van de Middenzone actief ter hand genomen. De hiervoor benodigde kaderstelling is op hoofdlijnen gereed; de inhoud hiervan zal in samenwerking met de markt nader vorm worden gegeven. |
Programma
Het Gezondheidspark bestaat uit verschillende zones; de Ziekenhuiszone, Sportzone, Middenzone en de Overkampzone. De eerder vastgestelde grondexploitatie op basis van het Masterplan uit 2008 is afgesloten en er is een nieuwe grondexploitatie voor het Gezondheidspark geopend, namelijk alleen voor de Overkampzone.
KPI's/Projectresultaten | Oorspronkelijke | Huidige | Gerealiseerd | Status | |
Aantal woningen Overkampzone | 150 | 150 | 50 | ||
Perceel voorziening Amnesty Internationalweg (m2) | 2000 | 2000 | 0 | ||
Op schema | |||||
Mogelijk vertraging | |||||
Vertraagd t.o.v. vorige planning | |||||