Stadswerven | Begroting 2019

Datum rapportage	September 2018
Portefeuillehouder	P.H. Sleeking

Doelstelling / beoogd resultaat project

Herontwikkeling van het binnenstedelijk gebied De Stadswerven tot een multifunctioneel gebied met een stedelijk karakter, in verbinding met de historische binnenstad. De verbinding met de binnenstad zal worden vormgegeven door de realisatie van een voetgangers-fietsbrug over het Wantij tussen Stadswerven en het Noorderhoofd.
In totaal zijn er in Stadswerven 972 woningen geprogrammeerd en draagt zo bij aan de ambities van dit college om de komende 4 jaar 4000 woningen te bouwen. In recreatieve zin versterkt het gebied de stad op essentiële punten (Energieplein, Energiehuis, bioscoop, horeca).

Actuele ontwikkelingen

Woningbouw Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW); Met OCW is een nieuwe raamkoop overeenkomst afgesloten en in juni ondertekend. Vanaf 1 september wordt conform het nieuwe contract gewerkt en zal het eerste bouwplan aan de orde komen tussen gemeente ne OCW in vlek C. Het streven is een meer voortvarende aanpak te bereiken.
Parkeren Villa Augustus; Met Villa Augustus is een tijdelijke huurovereenkomst afgesloten voor een aantal parkeerplaatsen. Een onderzoek naar de parkeerbehoefte ne –mogelijkheden rondom Villa Augustus en het nieuwe bestemmingsplan vlek I loopt en vindt plaats door en met betrokkenen.
Bouwenveloppen vlekken J en E; Het gaat om een aanbesteding met 2 fases, waarvan de eerste fase bestaat uit een selectie van 5 gegadigden die een aanbieding mogen doen voor de desbetreffende vlek. Vlek J wordt in maart op de markt gezet. Na afronding van de aanbestedingsprocedure is er een gegadigde die het aangeboden woningbouwplan door ontwikkelt, op de markt zal zetten en zal uitvoeren. De eerste fase van vlek J is afgerond en de tweede fase start in augustus. De eerste fase van vlek E start augustus 2018.
Bestemmingsplan vlek I; Het ontwerp bestemmingsplan vlek I heeft er inzage gelegen; er zijn geen zienswijzen ontvangen. Het bestemmingsplan wordt nu afgerond en aangeboden aan de gemeenteraad.
Prins Clausbrug; De rechtszaken zijn achter de rug en de uitslag was positief, hetgeen betekent dat de gemeente aan het werk kan met de gekozen aannemer. Er wordt nog gewerkt aan een overeenkomst waarin alle afspraken worden vastgelegd. Het streven is de brug voorjaar 2020 op te leveren.

Wat gaan we nog doen?

Activiteit	Fase	Planning	Benodigd Krediet
Deelgebied A	Voorbereiding	2018 - 2020	€ 2,40
Deelgebied B	Uitvoering	2018 - 2019	€ 1,20
Deelgebied C	Voorbereiding	2018 - 2022>	€ 8,90
Deelgebied D	Voorbereiding	2020 - 2022>	€ 3,70
Deelgebied E	Uitvoering	2018 - 2020	€ 2,30
Wervenpark	Uitvoering	2018 - 2019	€ 0,40
Deelgebied F	Voorbereiding	2019 - 2020	€ 5,10
Deelgebied G	Voorbereiding	2019 - 2020	€ 1,10
Deelgebied H	Uitvoering	2018 - 2019	€ 0,1-
Villa Augustus	Uitvoering		€ 0,30
Deelgebied I	Voorbereiding	n.v.t.	€ 0.1-
Deelgebied J	Voorbereiding	2018 - 2019	€ 3,60
Overig	Voorbereiding
Brug	Uitvoering	2018 - 2020	€ 7,20
			€ 40,20
Berekende rente en kostenstijging			€ 8,20
Benodigd Krediet			€ 48.5
* bedragen x miljoen

Wat hebben we al gedaan?

Tot nu toe gerealiseerd

Het Masterplan Stadswerven dateert uit 2009. Onder het kopje "eerdere besluitvorming" kunt u teruglezen wat er sinds 2009 aan besluitvorming heeft plaatsgevonden. Hieronder staat opgesomd welke activiteiten er sinds 2016 hebben plaatsgevonden:

2016   Aanleg Wervenpark- maaiveld en voorbereiden inrichtingsplan (Ecoshape) en plaatsen havenkraan. Conserveren en consolideren van de kraanbaan.
2017   Voorbereiden inrichtingsplan met gebruikmaking van een duurzame alternatieve aanleg van damwanden (gewapende grondconstructie) voor Wervenpark
2017   Aanbesteding Prins Clausbrug en kredietaanvraag meerkosten ad € 3,5 mln
2017   Voorbereiding inrichtingsplan begeleiden van Leefwerf de Biesbosch
2017   Opstellen bouwenveloppen en aanbestedingsleidraad voor vlekken J en E
2017   Woonwagens verhuisd van vlek J naar vlek E.
2017   Onderhandelingen grondprijs Americana
2017   Tekenen koopovereenkomst gemeenten Minidorp voor 11 appartementen in vlek B-noord.
2017   Voorbereiding uitvoering bouw Watertorenterrein door Leyten en tekenen koopovereenkomst.
2017   Voorbereiding uitvoering graven haven t.b.v. hotelboot Villa Augustus
2017   Start opstellen bestemmingsplan Vlek I
2017   Aanbesteding trappen langs Wantij in Stadswerven zuid
2017   Begeleiding bouwinitiatieven 13 KV gebouw en Tennet gebouw langs Oranjelaan
2018   1e fase aanbesteding bouwenvelop vlek J afgerond
2018   Grondprijs afspraken gemaakt voor bouwplan Americana en voorbereiding bouwplan gestart
2018   Nieuwe raamkoopovereenkomst met OCW ondertekend
2018   Rechtszaken inzake aanbesteding PC brug afgerond
2018   1e fase aanbesteding vlek E gestart
2018   Bouwenvelop voor vlek C opstellen t.b.v. bespreking met OCW
2018   Nieuwe risicoanalyse uitgevoerd welke na de zomervakantie verwerkt wordt in Naris
2018   Ramingen civiele werken in grondexploitatie geactualiseerd
2018   Planning Stadswerven geactualiseerd
2018   Voorbereiding gestart voor aanleg bouw weg naar vlek A/PC brug
2018   Opstellen overeenkomst met aannemer PC brug en start voorbereiding
2018   Voorbereiding gestart voor dichten noordelijke insteekhaven
2018   Gronddepot aangelegd en parkeerterrein en camperplaats opgeheven
2018   De definitieve woonomgeving in vlek B zuid aangelegd
2018   Begeleiding verkoop en uitvoering zelfbouwkavels
2018   Afspraken gemaakt inzake overdracht openbare ruimte naar Beheer en eerste delen overgedragen
2018   Voorlopig ontwerp innovatieve damwanden Wervenpark afgerond
2018   De bouw van bouwplan vlek H, 22 egw en 12 appartementen, is gestart
2018   De haven voor de hotelboot Villa Augustus gegraven en de hotel is geplaatst
2018   Een overeenkomst afgesloten met Villa Augustus over tijdelijk verhuur parkeerplaatsen
2018   Ontwerp bestemmingsplan vlek I heeft ter inzage gelegen
2018   De trappen in Stadswerven zuid langs het Wantij zijn in uitvoering

Communicatie

De huidige- en toekomstige bewoners worden door middel van nieuwsbrieven en via Facebook geïnformeerd over de ontwikkelingen op Stadswerven. De nieuwsbrief verschijnt regelmatig (om de 2 à 3 maanden). Daarnaast wordt het communicatieplan geactualiseerd, er wordt een zogenaamd communicatieframe opgesteld. Najaar 2018 zal de volgende informatie avond worden georganiseerd vanwege de volgende onderwerpen:

ontwikkelingen Stadswerven noord (bijvoorbeeld bouwplannen Americana en Minidorp).
bouwrijp maken en aanleg nieuwe bouw weg.
ontwikkeling PC brug, verkeer en parkeren.

Financiën en risico's

Actuele raming en dekking

De grex Stadswerven sloot per 1-1-2017 op € 38,5 mln. nadelig (aanpassingen BBV). Het saldo van de geactualiseerde grex bedraagt op contante waarde per 1-1-2018 € 45,4 mln. nadelig.

	Gerealiseerde kosten	€ 52,17
Kosten	Nog te realiseren kosten	€ 40,32
	Totale kosten	€ 92,49
	Gerealiseerde opbrengsten	€ 12,09
Opbrengsten	Nog te realiseren opbrengsten	€ 44,36
	Totale opbrengsten	€ 56,45
Saldo	Boekwaarde Per 1-1-2018	€ 53,47
	Rente- effect	€ 0,25
	Eindwaarde per 31-12-2025	€ 53,23
	Netto contante Waarde per 18-6-2018	€ 45,43
Voorziening	Getroffen voorziening per 1-1-2018	€ 45,43

Ten aanzien van de stand in januari 2018 is het ten opzichte van geprognosticeerde resultaat van de jaarrekening 2018 de grex met € 1,3 mln.(op eindwaarde) verslechterd. De voornaamste oorzaken zijn:

€ 0.8 mln. meerkosten plankosten op basis van nieuwe ramingen (wordt in de prognose verwerkt).
€ 0,6 mln. meerkosten kosten bouw- en woonrijpmaken voor het slopen van niet eerder geconstateerde ondergrondse obstakels (Villa)en het verankeren van de aan te leggen trappartij (J).
€ 12,8 mln. Doorschuiven van grondwaarde alleen de gronden voor Minidorp en Leyten zullen dit jaar tot uitbetaling komen.

Het saldo van de grondexploitatie is de financiële vertaling van de uitgangspunten die vastgesteld zijn, tegelijkertijd met het openen van de grondexploitatie. Het verwezenlijken van deze uitgangspunten gaat gepaard met financiële risico’s. Het financieel management omtrent de grondexploitatie impliceert naast het sturen op het financieel resultaat daarom ook het sturen op risico’s. Het risicoprofiel van Stadswerven bedraagt per 1-1-2018 € 6,9 mln.

Liquiditeitenplanning

Risico's en beheersmaatregelen

Nummer	Risico's	Beheersmaatregel
1	R2927: Dit risico omvat de daling van de grondwaarde wanneer het niet mogelijk is om het programma van het bestemmingsplan aan te passen op het programma van de grondexploitatie	Door de plannen waar nodig te optimaliseren wordt er naar gestreefd tenminste de geraamde opbrengsten te genereren.
1
2	R2912: Dit risico omvat de overschrijding van de budget plankosten. Door extra werkzaamheden door vertraging van de werkzaamheden en het uitvoeren van werkzaamheden die geen betrekking hebben op de BIE zoals de zuidelijke insteekhaven.	Door de plannen waar nodig te optimaliseren wordt er naar gestreefd tenminste de geraamde opbrengsten te genereren.
2
3	R2905: Dit risico omvat het planschade risico van bewoners van de Riedijkshaven als gevolg van de realisatie van de Prins Claus Brug.
3
4
5

Kaders en uitgangspunten

Contractuele kaders:
Grondposities
Gemeente: binnen ontwikkelgebied volledig gemeente eigendom.

Overeenkomst(en)
Overeenkomst ter verwerving van kooprechten bouwgronden Plangebied De Stadswerven d.d. juni 2018. Van belang is hierbij op te merken dat de Ontwikkelingscombinatie de Werven (OCW) vanaf 2001 de ontwikkelrechten van vrijwel het gehele gebied had verkregen (zogenaamde claimgebied) en dat daarvoor eerder in 2011 een overeenkomst is gesloten.

Met het oog op de Europese aanbesteding- en staatssteunregels heeft de overeenkomst in essentie het karakter van een (raam)koopovereenkomst en niet van een samenwerkingsovereenkomst.

Looptijd overeenkomst
De een na laatste overeenkomst is mei 2011 in werking getreden en de laatste juni 2018..
De planning kent een doorlooptijd van 2011 tot en met 2025. De vigerende grondexploitatie loopt tot 31 december 2025. Behoudens tussentijdse beëindiging (surseance, faillissement etc.) eindigt de overeenkomst op het moment waarop partijen aan alle verplichtingen hebben voldaan.

Algemene kenmerken contract:

Lang lopende, niet opzegbare overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen.
Grondpositie en grondexploitatie volledig voor rekening gemeente.
Ontwikkelingscombinatie De Werven BV, na contractovername per 19 juni 2014, Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. (OCW), heeft contractuele aanspraken (ontwikkelrechten/rechten van koop) op en dus financieel belang bij nagenoeg het gehele gebied Stadswerven Noord. Slechts deelgebied E is expliciet uitgezonderd van de kooprechten. Het staat de gemeente vrij daarover te beschikken en daarmee te doen wat haar goeddunkt. In het contract met OCW van juni 2018 is geregeld dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om in Stadswerven Noord 80 woningen uit te geven in particulier opdrachtgeverschap en dat OCW plangebied A, met uitzondering van de punt van de Punt, voor haar rekening neemt.
In het recente contract van 2018 zijn tijdsafspraken gemaakt over de wijze waarop en de termijn waarbinnen de grondprijs per vlek wordt bepaald (ten opzichte van het contract uit 2011 is hier een versnelling in geregeld).
De gemeente is buiten de onder 3 genoemde uitzondering, niet vrij om rechtstreeks met derden te onderhandelen/contracteren over de verkoop van gronden in Stadswerven Noord. De Ontwikkelingscombinatie Stadswerven CV (OCW) is de eerst rechthebbende.
Binnen het plangebied Stadswerven, maar buiten de context van deze overeenkomst, vallen de deelgebieden I en J in Stadswerven Zuid. Deze kunnen in afwijking van de planning door de gemeente eerder worden ontwikkeld, voor zover dat niet concurrerend is met op dat moment door de Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW) in ontwikkeling zijnde deelgebieden.

Betrokken Private partijen
Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. waarin thans samenwerken:

AM BV.
Dura Vermeer Bouw Zuid West BV.
Aanneming Maatschappij J.P. van Eesteren BV.
Private partijen voor één locatie per partij:
- Leyten
- Looye
- CPO het Minidorp

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan etc.

Masterplan: vastgesteld door de raad op 12 mei 2009
Stedenbouwkundig Plan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010
Beeldregieplan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010
Bestemmingsplan De Stadswerven: vastgesteld door de raad op 1 mei 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 18 oktober 2005, in werking getreden op 22 december 2005. Geactualiseerd bestemmingsplan vastgesteld door de raad op 10 mei 2016 en onherroepelijk geworden.

Scope
Stadswerven bestaat uit een zuidelijk en een noordelijk deel. Het zuidelijk deel wordt begrensd door de Noordendijk, de Oranjelaan, het Wantij en de Biesboschstraat. Het noordelijk deel door de Merwede, het Wantij, de Merwedestraat en de bedrijfsbebouwing oostelijk van de Papendrechtsestraat. Het inmiddels ge-verbouwde Energiehuis, de parkeergarage, de bioscoop en Villa Augustus maken geen onderdeel (meer) uit van het project. Stadswerven is een herstructureringsgebied van (vooral) scheepsbouw en andere bedrijvigheid naar (binnen-) stedelijk wonen met voorzieningen. Het gaat om voorzieningen aan de noordzijde die een stedelijke menging van wonen met andere functies moet geven en een menging van wonen met meer grootschalige centrumachtige voorzieningen aan de zuidzijde. In Stadswerven zuid zijn ontwikkelingen gaande, zoals bestemmingsplan vlek I, initiatieven ontwikkeling gebouwen 13 KV en Tennet langs Oranjelaan, Regiokantoor, die invloed hebben op de omgeving met name op het gebied van parkeren, die aandacht vragen vanuit het project.

Programma

KPI's/projectresultaten	Programma	Gerealiseerd	In ontwikkeling	Status
Aantal woningen Stadswerven Noord	812	116	45
Appartementen	478	31	43
EGW	298	53	18
Vrije kavels	31	23	7
Waterwoningen	5	4	1
Woonwagenstandplaatsen		5
Aantal woningen Stadswerven Zuid	160		131
Appartementen (incl. Regiokantoor)	142		110
EGW	18
Voorzieningen Stadswerven Zuid
Bioscoop m2	2.400	2.400
Parkeren aantal	2.112	2.112
	op schema
	mogelijke vertraging
	vertraagd t.o.v.. Vorige planning
Stadswerven zuid is inclusief vlek I

Voorgaande besluitvorming

Orgaan	Datum	Zaaknummer	Besluit
College	8 maart 2016		Vaststellen geactualiseerd bestemmingsplan Stadswerven.
Raad	10 mei 2016		Vastgesteld geactualiseerd bestemmingsplan.
Raad	20 december 2016	1722317	Vaststellen herziene bouwgrondexploitatie Stadswerven en de begroting met de derde verzamelwijziging te wijzigen.
Raad Raad	20 december 2016 20 december 2016	1745326 1750510	Bestemmingsplan onherroepelijk. Medewerking aan burgerinitiatief Stichting De Leefwerf, invulling varend erfgoed, zuidelijke insteekhaven. Voorwaardelijk een subsidie beschikbaar te stellen van € 150.000. Mee te werken aan een initiatief van de Stichting Leefwerf. Voor varend erfgoed in de zuidelijke insteekhaven, voor maximaal zes schepen met een oppervlakte gebruik van 25% van de haven.
Raad	19 december 2017	2036098	Goedkeuring aanvullend krediet Prins Clausbrug.
Raad	19 december 2017	2076957	Raadsinformatiebrief Stichting Leefwerf de Biesbosch vka.
Raad	28 augustus 2018	2201348	Raadsinformatiebrief inzake raamkoopovereenkomst OCW
Raad	28 februari 2006	Grif/06/43	Aangaan Realisering/koopovereenkomst met Wantij Vastgoed BV inzake Villa Augustus
Raad	9 september 2008	136088	Vaststellen van notitie “ambities en uitgangspunten Stadswerven 2005-2008”
Raad	12 mei 2009	132239	Vaststellen van Masterplan Stadswerven
Raad	26 januari 2010	290163	Instemmen met stedenbouwkundige uitwerking van Stadswerven c.a. evenals de financiën, grondexploitatie, parkeerexploitatie en relaties met externe partijen
Raad	23 november 2010	487463	Instemmen met tijdelijke invulling Biesboschhal door Dordtmij
Raad	11 januari 2011	506909	Vaststellen van addendum Villa Augustus (geen wensen & bedenkingen)
Raad	18 januari 2011	536801	Vaststellen van de voorovereenkomst met Leyten (geen wensen & bedenkingen)
Raad	19 april 2011	575586	Vaststellen van de raamovereenkomst met Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW)
Raad	24 april 2012	772307	Vaststellen van voorstellen m.b.t. de bioscoop en parkeergarage
College	22 oktober 2013		Nadere afspraken met de Ark van Noach
Raad	17 december 2013	1148416	Vaststellen van aanvullingen en wijzigingen op eerder vastgestelde uitgangspunten Stadswerven
Raad	17 december '13	1148361	Vaststellen van de bijgestelde grondexploitatie Stadswerven
Raad	17 december 2013	1157892	Vaststellen van de tweede herziening bestemmingsplan Stadswerven
College	20 februari 2014		Vaststellen van Beheerplan Stadswerven-Zuid
College	15 mei 2014	1200781	Instemming met statutaire wijziging Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW)
College	4 juni 2014	728179	Instemmen met tijdelijke vestiging Warten auf der Fluss en permanente handhaving van de Kraanbaan
Raad	16 juni 2014	1263208	Aangaan Allonge I met OCW inzake deelgebied B-zuid
College	15 juli 2014	728179	Aangaan aanvullende koopovereenkomst met Wolff Dordrecht BV inzake verkoop grond t.b.v. bioscoop
College	11 november 2014	593326	Verkoop grond aan OCW t.b.v. bouw 24 woningen noordrand B-zuid
Raad	9 december 2014	1389383	Het beschikbaar stellen van een bedrag van € 150.000 voor geluidwerende voorzieningen aan woningen Noordendijk en Biesboschstraat.
College	20 januari 2015	1341269	Kennisnemen van de rapportage evaluatie beheersplan Stadswerven Zuid van 2014, van 4 december 2014 en instemmen met het voorstel dat de beheergroep haar werkzaamheden aanpast door twee keer per jaar ook alle omwonenden uit te nodigen voor een informatiebijeenkomst.
Raad	17 februari 2015	1317161	Instemmen met de wijzigingen van het stedenbouwkundige plan van Stadswerven deelgebied E en Wervenpark en akkoord te gaan met de wijziging van de grondexploitatie.
College	20 januari 2015	1341392	De raad te informeren over het voorontwerp voor de herinrichting van het plein en de openbare ruimte in Stadswerven Zuid.
Raad	21 april 2015	146232	Actualiseren bestemmingsplan De Stadswerven (voorontwerp).
College	8 september 2015	1486653	Verkoop grond aan OCW t.b.v. bouw 23 woningen zuidrand B-noord
College	12 juli 2016	1731958	Verkoop grond B-zuid aan OCW t.b.v. bouw appartementengebouw The Lighthouse
College	12 juli 2016	1650591	Verkoop grond B-zuid aan Vario Ontwikkeling BV en Looye Vastgoed BV t.b.v. bouw appartementengebouw het Dok
College	27 juni 2017	1919544	Verkoop grond aan Stichting Minidorp in de Stad t.b.v. bouw appartementengebouw B-noord
Raad	10 oktober 2017	2036098	Beschikbaar stellen uitvoeringskrediet Prins Clausbrug