Er zijn plannen in ontwikkeling voor het afronden van de totale Leerpark invulling.

• De woningbouwvlekken 5A, 5B en 5C, aan de noordzijde van het park, zullen naar verwachting geheel binnen het huidige bestemmingsplan vorm krijgen. Ook perceel 6A2 met appartementen en voorzieningen in de plint aan de Maria Montessorilaan en bedrijven aan de spoorzijde kan naar verwachting binnen het bestemmingsplan gerealiseerd worden.
• De 41 grondgebonden woningen op perceel 5B zijn sinds medio 2018 in aanbouw.
• De 53 appartementen op perceel 6A2 zijn medio 2018 in verkoop gegaan.
• De doorontwikkeling van het Leerpark tot een campus, middels de vier hieronder nader genoemde, nog te ontwikkelen elementen:
• De ambitie is dat op het Leerpark, nabij 6B en 6C, een halte op de spoorlijn Dordrecht – Breda wordt gerealiseerd. Daarover komt in de loop van de 2^e helft van 2018 meer duidelijkheid. Deze ontwikkeling heeft naar verwachting gevolgen voor de invulling van kavel 6B.
• Voor perceel 6C, dat buiten het contract met Heijmans is gehouden, is een startnotitie opgesteld. Belangrijke onderdelen van de invulling zullen een Start-up center (de Maakfabriek), gebouwd parkeren en horeca zijn. Enkele andere invullingen zijn HBO, de praktijkopleiding bouwnijverheid en (beperkt) woningbouw.
• Voor het centraal gelegen perceel 6D2 wordt gedacht aan een invulling middels de bouw van een entreegebouw met een aansluiting op de Duurzaamheidsfabriek. Bestemd voor HBO onderwijs en bedrijvigheid. Begin 2019 ontstaat duidelijkheid met betrekking tot de definitieve invulling van kavel 6D2.
• Voor het meest oostelijke perceel 2F, gelegen aan de N3, gaat de gedachte uit naar de bouw van een beeldbepalende woontoren. Hierover vindt overleg met Heijmans plaats. Dit plan wijkt geheel af van het vigerende bestemmingsplan.
• De parkeerdruk in het gebied is hoog. Daarom wordt in de 2^e helft van 2018 onderzoek uitgevoerd naar de parkeersituatie op het Leerpark en zal een eerste verkenning plaats vinden naar het invoeren van een parkeerregiem. Er is rekening gehouden met de bouw van een parkeergarage op perceel 6C.
• Vooruitlopend op de bouw van de Maakfabriek is op perceel 6C in 2017 een 1^e tijdelijke hal gebouwd en in 2018 is een 2^e hal toegevoegd, vanwege de grote vraag bij de doelgroep.
• De aanleg van een speelplek is, samen met een groot aantal bewoners, voorbereid.
• De aanleg van een geluidscherm langs het spoor, ter hoogte van perceel 6A2, is voorbereid.

Tot nu toe gerealiseerd

Communicatie door coöperatie Leerpark en door gemeente naar gebruikers, bewoners, professionals en overige geïnteresseerden vindt plaats via websites www.leerpark.nl, sociale media, nieuwsbrieven, en informatie avonden.

Actuele raming en dekking

Samenvatting grondexploitatie Leerpark
De investeringen c.q. uitgaven grondexploitatie zijn volgens de laatste vastgestelde grondexploitatie geraamd op € 45,7 miljoen, en worden voor € 29,1 miljoen gedekt door opbrengst gronduitgifte voor woningen, kantoren en bedrijven. Het saldo op basis van eindwaarde van deze geactualiseerde grondexploitatie bedraagt € 16,6 miljoen (negatief). Hiervoor is reeds in voldoende mate een verliesvoorziening gevormd.

Samenvatting programma Leerpark (SI-middelen)

Voor de programmakosten en organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark inclusief Duurzaamheidsfabriek is de financiële voortgang weergegeven naar aanleiding van besluit 777979 d.d. 18-9-2012 en daaropvolgende besluitvorming.

Toelichting:

• Exploitatie DZHF: in voorgaande jaren is besloten tot een her-allocatie van budgetten binnen SI Leerpark, en is de vrijval van BTW sportgebouw en sloopbudget toegevoegd aan de beschikbare middelen voor de aanloopverliezen van de DZHF. De exploitatie van de DZHF is afgelopen jaar sterk verbeterd, door verhuuropbrengsten en een gunstigere financiering en lagere rentekosten.
• Stimuleringsprogramma Leerpark: het restant wordt ingezet voor activiteiten ter bevordering van de levendigheid van het gebied.
• In 2018 is een deel van het resterend budget aangewend voor de realisatie van de 2e tijdelijke maakhal op kavel 6C.
• De bewegwijzering op het Leerpark is in 2017 voorbereid en zal in 2018 worden aangebracht voor een maximaal budget van € 50.000.
• In 2017 is de laatste termijn voor de VIV betaald.
• Voor de exploitatie van de klimhal is een gebruiksovereenkomst gesloten, waarbij een bijdrage is toegezegd van € 35.000 per jaar t/m 2020.

• Organisatiekosten: betreft kosten van Dordrecht in relatie tot de verbonden partij Coöperatie Ontwikkeling Leerpark U.A. Met ingang van 2015 worden de organisatiekosten niet meer vanuit SI gefinancierd, maar vanuit de exploitatie. In de begroting is jaarlijks € 165.000 opgenomen.

Liquiditeitenplanning

Tussen 2018 en met 2022 wordt in totaal circa € 9,3 miljoen geïnvesteerd in de openbare ruimte, leerparkvoorzieningen en organisatiekosten. Een groot deel hiervan wordt gedekt uit grondopbrengsten, een deel uit de reserve Strategische Investeringen Leerpark en voor organisatiekosten uit de exploitatiebegroting.

Risico's en beheersmaatregelen

Grondposities
Gemeente en Stichting Regionaal Opleidingencentrum Zuid-Holland Zuid Da Vinci College (DVC) hebben alle binnen het ontwikkelgebied gelegen nog uit te geven gronden in eigendom. Met Heijmans is een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het gebied, waarbij de percelen die voor de markt worden ontwikkeld, worden verkocht aan Heijmans. Alleen Perceel 6C blijft geheel in eigendom van de gemeente. De gemeente en DVC vormen samen een coöperatie. De Coöperatie Ontwikkeling Leerpark U.A. is opdrachtgever voor het realiseren van het totale Leerpark gebied (inclusief onderwijsleerbedrijven, woningen en openbare ruimte). Perceel 6C (linksonder op de tekening hieronder) valt binnen het projectgebied maar buiten de Bieding van Heijmans. Hier heeft Heijmans dus geen ontwikkelrecht/plicht. Het staat de gemeente vrij om hierover te contracteren. DVC heeft hier evenmin rechten, eventuele opbrengsten zijn dus direct voor de gemeente. De invulling van perceel 6C speelt een belangrijke rol bij de doorontwikkeling tot Campus Leerpark.

Overeenkomsten /contracten
2003: Aanbestedingsleidraad
2003/2004: Bieding Heijmans en anderen
2004: Gunningbesluit
2004: Integrale samenwerkingsovereenkomst (SOK)
2004: Coördinatieovereenkomst
2004: Samenwerkingsovereenkomsten op perceelniveau voor de percelen 1 t/m 6.
2005: Ontwikkelingsbesluit
2005: Realiseringsovereenkomst op perceelniveau voor de percelen 1, 2 (exclusief 2F) en 3.
2014: Vaststellingsovereenkomst betreffende de percelen 2F, 5A, 5B, 5C, 6A, 6B en 6DII.
Inmiddels zijn overgedragen de percelen 5A, 5B, 6AI, 6AII en 6B.

Looptijd overeenkomst:
Datum inwerkingtreding SOK: bij ondertekening, na Gunningsbesluit
Einde na beëindiging Realiseringsfase of artikel 11

Start Realisatiefase: het Ontwikkelingsbesluit is genomen en de Realisatie- en Gronduitgifteovereenkomsten zijn ondertekend.

Samenwerkingsfase: de fase die een aanvang neemt met het Gunningbesluit in combinatie met het ondertekenen van deze overeenkomst en eindigt met het Ontwikkelingsbesluit in combinatie met het ondertekenen van Partijen van Realisatie- en Gronduitgifteovereenkomsten.

De vaststellingsovereenkomst uit 2014 betreft een overeenkomst voor de afname van percelen door Heijmans voor vastgestelde bedragen en op vastgestelde data. Deze worden gevolgd.

Samenwerking op hoofdlijnen en wederzijdse verplichtingen
Coöperatie Leerpark U.A.
Het redigeren van de definitieve Realisatieovereenkomst, de Gronduitgifteovereenkomsten, het voeren en notuleren van al het benodigde overleg met de Marktpartij, tijdige besluitvorming over/goedkeuring van de verschillende onderdelen van het Ontwikkelingsplan, het ter goedkeuring voorleggen aan haar leden van het Ontwikkelingsplan ten behoeve van het Ontwikkelingsbesluit.

Heijmans N.V.
Het verrichten van activiteiten die resulteren in het opstellen van het VO, het DO, Bestek en tekeningen of een beeldkwaliteitplan, werkzaamheden in de samenwerkingsfase voor eigen rekening. Al die werkzaamheden die voor de ontwikkeling en realisatie van het Leerpark dienen te worden verricht en die niet expliciet door de Coöperatie dienen te worden verricht. De grond bedoeld voor de bouw van woningen, bedrijven en kantoren afnemen tegen de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen vergoeding.

Partijen gezamenlijk
Gerechtigd tot het doen van voorstellen tot aanpassing.
Aanvulling of wijziging overeenkomst enkel na schriftelijke goedkeuring van beide partijen.

Algemene kenmerken
Langlopende overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen, zonder einddatum. Verplichte grondafname Heijmans met afgesproken afnamedata. De grondposities van de gemeente en Da Vinci geven naast indexatie met de CPI-index ook een rentelast de interne rekenrente. Om dit risico af te dekken hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen de coöperatie en Heijmans. De uitkomst van deze onderhandelingen is inmiddels door het coöperatiebestuur geaccordeerd en vastgesteld door college en raad. De belangrijkste herziene afspraken betreffen de vertraagde, maar nu wel verplichte afname van de grond (doorlopend tot 2023). Perceel 6C valt buiten de bieding met Heijmans. De gemeente is intern in overleg, hoe de ontwikkeling van deze kavel het beste kan worden aangepakt. De gemeente Dordrecht is verantwoordelijk voor de grondexploitatie (GREX).

Betrokken private partijen

• Da Vinci, partner in de Coöperatie Leerpark.
• Heijmans N.V., ontwikkelaar.
• West 8, stedenbouwkundig bureau en supervisor.
• Studio Leon Thier, architecten/supervisor.
• BBN, Adviseur.

Scope

Het Masterplan Leerpark omvat de ontwikkeling van woningen, scholen, kantoren, horeca, winkelvoorzieningen en parkeerfaciliteiten. Daarnaast willen we versterking van het onderwijs, met name op het gebied van techniek, duurzaamheid en maritiem. Om de sociale samenhang in het gebied te vergroten willen we programmatisch de verantwoordelijkheid voor het gebied overdragen aan de gebruikers.

Programma

Toelichting op bovenstaande tabel
In 2014 zijn met Heijmans nieuwe afspraken gemaakt over de grondafname in het gebied, hierdoor zal het project doorlopen tot 2023. Op grond van de afspraken die gemaakt zijn met Heijmans in 2014, is de status weer op groen gezet. Heijmans heeft (binnen de contractuele afspraken) een aantal malen uitstel gevraagd op de afname van enkele woningbouwpercelen, maar er is ook vervroegde afname van de percelen 5A fase 4 t/m 9 en 5B fase 10 t/m 15 gerealiseerd. De aantallen woningbouw kunnen wijzigen omdat: 1) Heijmans zelf binnen het geldende bestemmingsplan kan bepalen of er grondgebonden woningen of appartementen worden gebouwd en 2) de mogelijkheid van extra woningbouw is verkend. De definitieve invulling wordt uitgewerkt.

Voorgaande besluitvorming